Kurz und klar: Dieser Einstieg zeigt Ihnen kompakt, wo 2025 die besten Einstiegspreise liegen und wie Sie daraus Nutzen ziehen. 2023 fielen Kaufpreise real deutlich, etwa minus 10,1 % bei Eigentumswohnungen. In Großstädten war der Rückgang stärker.
Die niedrigsten Euro‑Preise pro m² lagen 2023 in Regionen wie Vogtlandkreis (936 €/m²) und Landkreis Greiz (974 €/m²). München blieb teuer bei rund 8.909 €/m².
In diesem Artikel finden Sie im Vergleich klare Zahlen nach stadt‑ und Landkreistyp. Sie erhalten praxisnahe Tipps zu Auswahl, Finanzierung und Timing.
Was Sie gewinnen: einen schnellen Überblick über preissensible Regionen, verlässliche Messgrößen wie Vervielfältiger und konkrete Listen mit Perspektiven bis 2035. So wird der Markteinstieg 2025 planbar und umsetzbar.
Aktueller Markt 2025: Preisdelle nutzen, Chancen erkennen
Nach starken realen Rückgängen 2023 treten 2024/2025 erste Hinweise auf Erholung zutage. Im Kern bleibt 2025 eine selektive Phase: günstige Einstiegsfenster existieren, aber es gilt genau zu prüfen.
Was sich geändert hat: Reale Preisrückgänge 2023, vorsichtige Belebung 2024/2025
2023 fielen die realen Kaufpreise im Schnitt um 10,1 Prozent. In den Big‑7‑Metropolen lagen Rückgänge bei rund 12,7 prozent, übrige großstädten bei etwa 11,4 %. Landkreise verzeichneten -9,7 %.
Finanzierungsdaten zeigen erste Belebung: Im Januar 2025 wurden zinsgebundene Wohnungsbaukredite von 14,7 Mrd. € vergeben. Das deutet auf steigende nachfrage hin, ohne dass preise sofort flächendeckend nachziehen.
In Ostdeutschland bleiben Niveaus niedrig (z. B. Vogtlandkreis 936 €/m²). Wer in den kommenden jahren plant, findet hier Spielraum. Entscheidend bleiben Mikrolage, Objektzustand und Vermietbarkeit.
Methodik verstehen: Vervielfältiger, Euro pro Quadratmeter und Wertzuwachs im Vergleich
Für fundierte Entscheidungen braucht es einfache Kennzahlen. Der Vervielfältiger zeigt das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Bundesweit liegt er 2025 bei 28,5; Werte über 25 gelten allgemein als hoch.
Regionen wie Landkreis Greiz (13,7), Jerichower Land (13,8) und Hildburghausen (14) bieten deutlich niedrigere Verhältnisse. Das senkt das Risiko bei Vermietung und Halten.
Euro pro Quadratmeter: lokale Unterschiede
Der Wert pro quadratmeter bleibt die direkteste Vergleichsgröße. 2023 lagen Tiefstpreise bei 936 €/m² (Vogtlandkreis) und 974 €/m² (Greiz). Solche Zahlen zeigen die Spreizung zwischen Ländern und Landkreisen.
Wertzuwachs bis 2035
Prognosen der Postbank nennen absolute Zuwächse je 100 m²: Cloppenburg ~41.945 €, Erfurt ~33.052 €, Emsland ~29.570 €. Absolute Beträge sind oft aussagekräftiger als reine prozent‑Angaben, weil sie reale Vermögenseffekte zeigen.
Fazit: Kennzahlen strukturieren den vergleich. Sie ersetzen jedoch nicht die Detailprüfung von Mikrolage, Zustand und Cashflow.
Die günstigsten Bundesländer für Wohnungen im Überblick
Vergleicht man Kaufpreise je Quadratmeter, stechen drei ostdeutsche Länder klar hervor. Sachsen‑Anhalt (1.583 €/m²), Sachsen (1.785 €/m²) und Thüringen (1.891 €/m²) liegen deutlich unter dem Bundesmittel. Das schafft geringere Einstiegshürden für Käufer und Investoren.
Sachsen‑Anhalt, Sachsen, Thüringen: Einstiegspreise deutlich unter Bundesschnitt
In diesen regionen sind Wohnungen preislich attraktiv. Niedrige Preise pro quadratmeter erhöhen oft die Anfangsrendite bei Vermietung. Beachten Sie jedoch lokale Unterschiede nach landkreis und Stadtteil.
Saarland und Brandenburg: Preisniveau und Entwicklungstendenzen
Das Saarland (1.912 €/m²) bietet ein moderat günstiges Niveau mit guter Erreichbarkeit zu Wirtschaftsstandorten. Brandenburg (2.749 €/m²) zeigt zwei Gesichter: Speckgürtelnah steigen Preise, periphere landkreis-Lagen bleiben günstiger.
Wichtig: Niedrige Kaufpreise sind kein Selbstzweck. Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Demografie bestimmen mittelfristig die Wertentwicklung Ihrer wohnung und beeinflussen die realen immobilienpreise.
Günstige Großstädte: Wo urbane Käufer 2025 fündig werden
Für urbane Käufer bieten mehrere Großstädte 2025 attraktive Preis‑Leistungs‑Verhältnisse. Eine klare Trennung zeigt sich zwischen sehr günstigen Standorten und solchen mit stabilem Nachfrageprofil.
Chemnitz, Gelsenkirchen, Duisburg: Chemnitz liegt bei rund 1.618 €/m², Gelsenkirchen bei 1.693 €/m² und Duisburg bei 2.021 €/m². Diese Werte zählen zu den niedrigsten unter den großstädten und sind für Erstkäufe besonders relevant.
Leipzig, Essen, Dortmund: Leipzig (2.598 €/m²), Essen (2.815 €/m²) und Dortmund (2.845 €/m²) bieten höhere Niveaus, bleiben aber für viele Käufer bezahlbar. Hier wirken Hochschulen, Logistikcluster und Verkehrsanbindung stabilisierend auf Nachfrage und preise.
Modernisierungsbedarf und Neubauaktivität erzeugen Chancen für Wertsteigerung. Achten Sie auf Mikrolage, Baujahr und Energiekennwerte, denn diese Faktoren bestimmen Cashflow und Vermietbarkeit.
Praxis‑Tipp: Vergleichen Sie lokale Mietentwicklung und Leerstandsquoten. Quartiere mit guter ÖPNV‑Anbindung und kreativen Clustern bieten das beste Chance‑/Risiko‑Profil für urbane Investitionen.
wo sind die Immobilien am günstigsten? Regionen mit niedrigen Preisen und solidem Potenzial
Regionale Tiefstwerte 2023 eröffnen 2025 konkrete Einstiegschancen für Käufer mit langfristigem Horizont.
Im Osten liegen mehrere landkreis‑Schwerpunkte klar unter 1.100 €/m². Beispiele: Vogtlandkreis 936 €/m², Landkreis Greiz 974 €/m², Altenburger Land 993 €/m² und Erzgebirgskreis 1.059 €/m².
Postbank‑Analysen zeigen weitere Chancen in westlichen Landkreisen. Bei 100 m² ergeben sich bis 2035 folgende Werte: Landkreis Cloppenburg +41.945 € (2.788 €/m², 1,17 % p.a.), Erfurt +33.052 € (3.069 €/m², 0,86 % p.a.) und Emsland +29.570 € (2.485 €/m², 0,94 % p.a.).
Schon kleine jährliche prozent‑Zuwächse addieren über Zeit erheblichen wert. Entscheidend bleibt die Einordnung nach Wirtschaft, Infrastruktur und Beschäftigungsstruktur.
Praxis‑Hinweis: Pro quadratmeter ist nur der Startpunkt. Jede immobilie benötigt Prüfung von Zustand, Energieeffizienz und Vermietbarkeit, bevor ein Kauf sinnvoll ist.
Markttrends nach Stadtgröße: Big Seven vs. übrige Großstädte vs. Landkreise
2025 verläuft die Erholung segmentiert: Die Big Seven verzeichneten 2023 mit −12,7 prozent die stärksten realen Rückgänge. Das eröffnet selektive Kaufchancen, weil Basisniveaus weiterhin hoch bleiben.
In übrigen großstädten lagen die Einbußen bei −11,4 prozent. Hier entscheidet mehr als je zuvor die stadt‑ und Quartierebene über Perspektiven. Gute Lagen mit Nachfrage stabilisieren schneller.
Landkreis‑Märkte fielen moderater (−9,7 prozent). Sie bieten oft einfacheren Marktzugang, vorausgesetzt Infrastruktur und Arbeitsplätze passen.
Wichtig: In einigen ostlichen regionen liegen Preise sehr niedrig (z. B. Vogtlandkreis 936 €/quadratmeter) — schon kleine Nachfrageschübe können hier viel bewegen. München bleibt hingegen teuer (8.909 €/m²) und reagiert anders als periphere Zonen.
Die Nachfrage verschiebt sich klar hin zu energieeffizienten Objekten mit niedrigem Betriebsaufwand. Neubauknappheit in Kernlagen stützt mittelfristig, während Randlagen differenziert zu prüfen sind.
Fazit: Größe beeinflusst Zyklus und Risiko, doch am Ende bestimmen Mikrolage und Objektqualität die Wertentwicklung in allen regionen.
Strategien für Käufer: Lage prüfen, Finanzierung planen, Timing wählen
Wer jetzt kauft, braucht einen klaren Plan für Lage, Finanzierung und Timing. Beginnen Sie mit einer schnellen Lage‑Analyse und prüfen Sie, ob ÖPNV, Schulen und Gesundheitsversorgung vorhanden sind. Achten Sie zusätzlich auf Klimaresilienz wie Hitze und Starkregen; das beeinflusst langfristig die nachfrage.
Nachfrage und Mikrolage bewerten
Untersuchen Sie Miet‑ und Kaufpreisentwicklung der letzten jahren sowie Leerstände und Neubauquoten. Das zeigt, ob eine Lage stabil bleibt oder kurzfristig verliert.
Checkliste Standort: Nähe zu Arbeitgebern, ÖPNV, Versorgung, Energieversorgung und Klimaresilienz. Gute lokale Daten reduzieren Risiko beim haus‑ oder wohnungskauf.
Finanzierung 2025: Monatsrate, Eigenkapital, Zinsbindung
Kalkulieren Sie konservativ: Banken erlauben oft Monatsraten bis 35 % des Nettoeinkommens. Zielwert: 25–30 % für das haus oder die immobilie. So bleibt Raum für Instandhaltung und Energie.
Praxisregeln: Mehr Eigenkapital senkt Zinskosten. Wählen Sie eine ausreichend lange Zinsbindung und setzen Sie Tilgung so, dass Schulden auch bei steigenden Zinsen schrumpfen. Prüfen Sie zudem regionale Förderprogramme und rechnen Sie euro pro m² für Sanierung realistisch durch.
Fazit: Die Preisdelle bietet Chancen. Sorgfältige Lageprüfung, konservative Finanzplanung und Fokus auf Effizienz sichern nachhaltigen Erfolg beim kauf.
Fazit
Konkrete Chancen entstehen dort, wo Standortfaktoren und Preisniveau zusammenpassen.
2025 bietet selektive Einstiege: nach realen Rückgängen 2023 (−10,1 Prozent) bleiben in manchen regionen und landkreis‑Lagen Einstiegskurse unter 1.100 €/m². Für Kaufinteressenten gilt: prüfen Sie Zustand, Mietpotenzial und Energieeffizienz.
Für eine wohnung oder ein haus zählt die Kombination aus günstigem Preis pro quadratmeter und stabiler Nachfrage. Denken Sie in jahren, nicht in Monaten: moderate prozent‑Zuwächse summieren sich zu echtem wertgewinn.
Planen Sie solide Finanzierung mit Puffer, vergleichen Sie euro pro Modernisierungsmaßnahme und wählen Sie Mikrolagen mit guter Infrastruktur. Wer Daten, Mikrolage und Objektzustand prüft, trifft 2025 fundierte Entscheidungen für die eigene wohnung oder Investments in immobilien.
